Tienes dinero para amortizar: ¿bajas la cuota o el plazo?

Tener un dinero ahorrado plantea una duda clásica: ¿lo uso para pagar parte de la hipoteca? Y, si lo hago, ¿bajo la cuota o acorto los años? No hay una respuesta universal, pero sí unas cuentas que ayudan a decidir.

El ejemplo

Partimos de un caso inventado: 200.000 euros a 30 años al 3 % fijo, con una cuota de 843,21 euros. Justo al empezar, amortizas 20.000 euros.

Es una simplificación: en la realidad, la amortización ocurre más tarde, y un tipo variable cambia. Puedes probar tus propias cifras en la calculadora. Aun así, se ve la idea: al reducir plazo, pagas intereses durante menos tiempo.

Cuándo tiene sentido cada opción

• Reducir plazo, si tu cuota actual es cómoda y quieres pagar menos intereses en total.
• Reducir cuota, si vas justo, tu situación es incierta o quieres más margen cada mes.

El ahorro de intereses no es lo único que importa: tener margen mensual también tiene un valor real si cambian tus ingresos.

Las comisiones máximas

El artículo 23 de la Ley 5/2019 establece que solo se pueden cobrar compensaciones en los casos previstos, y con límites:

Las dos opciones del tipo variable son excluyentes. Además, la compensación no puede superar la pérdida financiera del banco, calculada según la ley. Con 20.000 euros, el 2 % serían como máximo 400 euros y el 0,25 %, 50 euros. Comprueba qué dice tu contrato.

Antes de amortizar, tres preguntas

1. ¿Tendría ahorros si surge un imprevisto? Una vez que amortizas, ya no puedes recuperar ese dinero fácilmente.
2. ¿Tengo deudas más caras? Si tienes un préstamo personal o una tarjeta revolving con más interés, suele ser mejor empezar por ahí.
3. ¿Perderé alguna condición? Revisa bonificaciones y seguros ligados al préstamo.

También puede influir tu fiscalidad y lo que podrías obtener con ese dinero en otra parte, sin olvidar el riesgo de esa alternativa. No hemos incluido estas variables porque dependen de cada caso.

¿Amortizar pronto o tarde?

En el sistema de cuotas habitual, al principio pagas una mayor proporción de intereses. Por eso, amortizar en los primeros años suele ahorrar más que hacerlo con la misma cantidad cuando queda poco. En nuestro ejemplo de 200.000 euros al 3 %, la primera cuota incluye 500 euros de intereses, porque el 3 % anual equivale al 0,25 % mensual de la deuda.

Eso no significa que debas lanzarte en cuanto tengas dinero. Ponte una regla: primero, un fondo para imprevistos de varios meses; después, las deudas más caras; y luego, amortizar. Pequeñas amortizaciones repetidas también ayudan, pero pregunta si tienen algún coste, un mínimo o trámites.

Antes de dar la orden, pide por escrito el cálculo de ambas opciones. La ley obliga a darte la información necesaria para evaluarlo en tres días hábiles como máximo, y así podrás comprobar la cifra con la calculadora.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda el banco en darme la información? La ley fija un máximo de tres días hábiles para facilitar los datos, y el preaviso pactado no puede superar un mes.

¿Qué pasa con el seguro si cancelo toda la hipoteca? El seguro accesorio del que el banco es beneficiario se extingue, salvo que pidas mantenerlo, y tienes derecho a recuperar la parte de prima no consumida.

¿Aplican estos límites a todas las hipotecas? No necesariamente. Dependen de la fecha y del tipo de contrato: revisa el tuyo.