Qué gastos de la hipoteca paga el banco y cuáles te tocan a ti

Muchas personas confunden dos cosas: los gastos de pedir la hipoteca y los de comprar la vivienda. Son dos operaciones distintas, con dos escrituras y un reparto diferente. Saber cuál es cuál evita sustos y te permite detectar un cobro que no te corresponde.

El reparto que marca la ley

El artículo 14 de la Ley 5/2019 fija quién paga los principales gastos de las hipotecas sobre vivienda sujetas a esa norma:

Sobre ese impuesto, la propia ley remite a la normativa tributaria. Las guías del sector indican que, en las hipotecas actuales, corresponde al banco. Si tu caso es especial, confírmalo con tu notaría o tu asesoría.

Lo que sí tendrás que pagar al comprar

Aunque el banco asuma buena parte de los gastos del préstamo, la compra tiene los suyos: los impuestos de la compraventa, y la notaría y el registro de la escritura de compra, entre otros. Dependen del precio, del tipo de vivienda y de tu comunidad autónoma. Y conviene comprobarlos antes de decidir cuánto puedes gastar, porque normalmente el banco no los financia como parte del precio.

Para hacerte una idea de la cuota, usa nuestra calculadora. Y reserva una parte de tus ahorros para estos costes y algún imprevisto.

La comisión de apertura

La ley permite pactar una comisión de apertura. Si existe, se cobra una sola vez y debe englobar todos los gastos de estudio, tramitación o concesión. Si ves conceptos adicionales por esas mismas tareas, pregunta qué cubren exactamente. También puede negociarse: compara ofertas fijándote en el coste total, no solo en el interés.

Cómo revisarlo en tus documentos

1. Pide la FEIN y la FiAE, que deben informar sobre los gastos.
2. Comprueba que el proyecto de contrato diga lo mismo.
3. Pregunta a tu notaría por cualquier duda: su asesoramiento previo es gratuito.
4. Guarda las facturas después de la firma.

Un presupuesto de compra, en orden

Antes de visitar viviendas, separa el dinero en tres partes. La primera es la entrada: lo que aportas del precio y no financia el banco. La segunda son los gastos de compra: impuestos, notaría y registro de la compraventa, cuya cuantía depende de tu comunidad y del tipo de vivienda. La tercera es tu colchón: dinero para mudanza, muebles, reparaciones y varios meses de cuota.

Muchas personas agotan los ahorros en las dos primeras y se quedan sin margen justo cuando empiezan a pagar la hipoteca. Pide a tu notaría o gestoría una estimación con la vivienda concreta y añade la tasación, que corresponde a quien pide el préstamo. Si la cifra te deja sin colchón, plantéate un precio menor o seguir ahorrando.

Pide también presupuesto de los seguros que te exijan, y calcula los gastos de la vivienda que seguirás pagando: comunidad, IBI y suministros. Son la parte que la cuota no muestra.

Preguntas frecuentes

¿Puede el banco cobrarme la notaría de otra forma? Revisa cualquier cargo que parezca trasladarte un gasto del banco y pídele una explicación por escrito. Si no te convence, puedes reclamar.

¿Tengo que usar la tasadora que me indican? Pregúntalo antes de encargar nada, porque el banco debe aceptar una tasación que cumpla los requisitos legales. Pide esas condiciones por escrito.

¿Y si firmé antes de junio de 2019? Esta ley entró en vigor el 16 de junio de 2019. Para contratos anteriores, las reglas y la jurisprudencia son diferentes, por lo que conviene pedir asesoramiento específico.